上海参加产品住宅“以旧换新”，旧房未成功出售无条件退款
界面新闻记者 |
在北京五环外限购松绑后，上海还未等来商场等待限购调整，先迎来买房“以旧换新”。
5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产生意行业协会呼应第五届上海“五五购物节”，联合建议在上海建议产品住宅“以旧换新”活动。
该活动旨在经过“以旧换新”形式，便利居民置换住宅，更好地支撑居民合理的梯度置业需求。
据上海市房地产行业协会秘书长蒋慰如和上海市房地产生意行业协会秘书长陈亮介绍，此次“以旧换新”活动首要针对的是那些既有出售旧房需求，又有购买新房志愿的购房居民。
详细操作流程是：购房居民首要需要与参加活动的房地产开发企业到达购买新房的意向，并签定相关协议。随后，由协作的房地产生意组织优先推进其旧房的买卖作业。一旦旧房成功出售，购房居民便可依据之前签定的协议，顺利完成新房的买卖。
据了解，第一批参加建议的房地产开发企业到达20余家，房地产生意组织近10家。第一批参加建议的项目有30余个，首要散布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域，将全力支撑“以旧换新”活动的展开。
值得一提的是，参加“以旧换新”活动的房地产开发企业许诺，在必定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退款”；房地产生意组织也许诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。
这项在上海房地产商场推出的新举措，业界以为，不只可以满意购房居民关于房产置换的需求，也能促进二手房商场的活泼和健康展开。
一名房产组织知情人士向界面新闻表明，有接到相关告知，正在研讨详细的细节。
某央企开发商内部人士告知界面新闻，公司正在依据房协的要求拟定相应计划，现已把计划报给公司了。上一年也在上海参加过“以旧换新”，“作用挺好的。”
上海华夏地产资深商场分析师卢文曦向界面新闻指出，此次“以旧换新” 首要是打通一二手之间的置换链条这样一个环节。经过一个渠道，将开发商、二手房、中介组织联合起来，有助于推进一二手的买卖顺利。
在易居研讨院研讨总监严跃进看来，当时全国各地都在活跃推进“以旧换新”的方针试点或建议，上海参加，也阐明一线城市或大城市关于这项方针的认可。经过试点，有助于更好掌握存量房产消化和增量住宅优化的统筹机制，关于后续方针立异或推广都有非常好的启示。
严跃进指出，近两年大城市的商场特色便是二手房挂牌量较大，该对立现已构成了商场良性循环机制的重要堵点。“上一年上海房地产商场，就有部分新房售楼处反应，很多人想换房，可是手上的二手房欠好出手，导致商场有顾忌，买卖节奏也放缓了。”
因而， 此次上海方针便是期望对此类堵点进行打通，堵点一旦打通，商场循环就愈加顺利，商场行情天然提振。
从方针布景来看，也是执行了四月底的中央政治局会议精神。
4月30日，中共中央政治局会议指出，要结合房地产商场供求关系的新变化、人民群众对优质住宅的新等待，统筹研讨消化存量房产和优化增量住宅的方针措施，抓住构建房地产展开新形式，促进房地产高质量展开。其间，对存量房产和增量住宅的表述系初次提及。
我国房地产商场逐步从“增量年代”进入“存量年代”。在此类方针导向下，“以旧换新”可以说是一个非常重要的抓手。
而上海结合“五一”假日楼市促销的活动及时推出新举措，将有助于更好促进以旧换新作业的推进，关于卖旧和换新两种住宅需求给予了活跃的支撑。
同策研讨院研讨总监宋红卫告知界面新闻，上海推进以旧换新购房活动，对促进一二手联动有必定活跃影响，既能加速置换需求的开释，也能下降新房商场的库存压力。不过，本次方针也是有针对性的方针，首要是针对外围区域库存压力较大的区域。
现在，全国楼市正进入“以旧换新”时期。据中指研讨院最新计算，自上一年以来，支撑产品住宅“以旧换新”的城市已超越40个。
尤其是本年，多个热门城市均宣告推广“以旧换新”活动。比方4月27日，南京安居建造集团发布关于展开存量住宅“以旧换新”试点活动的公告，第一批试点限额2000套。4月23日，深圳宣告展开住宅“以旧换新”，参加活动第一批项目有13个，第一批房地产生意组织共21家。
除此之外，还有长沙、武汉等城市鼓舞购房“以旧换新”，并给出如享用首套房首付比和按揭利率等一系列优惠方针，以打通新房、二手房联动展开，构成商场的良性循环。
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更让马老板气不过的，仍是被同一个女性否决。
12月2日， 特拉华州衡平法院（Delaware Chancery Court）的法官凯瑟琳·麦考密克（Kathaleen McCormick），再次驳回了马斯克在 2018 年被颁发的特斯拉薪酬方案，坚持本年 1 月份的原判。
不只如此，凯瑟琳法官还要求特斯拉，向提申述讼的原告律师付出3.45亿美元律师费。
这下可好，不只巨额薪酬落空，还得倒贴律师费。
01.薪酬便是到不了手
正文开端前，需求知道的是，马斯克的这笔特斯拉薪酬之所以有目共睹，不只仅是由于它是美国历史上上市公司高管的最高薪酬方案。
更由于其价值也跟着特斯拉市值的飙升而不断推高，2018年时才价值 26 亿美元，但在本年 1 月份第一次宣判时，价值就现已飙升到了560亿美元。
以12月2号当天的收盘价核算，现已高达1010 亿美元（约合人民币7400亿元）。
真的是个天文数字。
即使贵为国际首富，马斯克也有必要得全力“维权”。
时刻拨回到2024年1月，彼时特拉华州衡平法院，初次判定特斯拉颁发马斯克其时价值560亿美元薪酬方案无效。
气得马斯克在自家平台上直接diss发文，“千万别在特拉华州注册公司！”他乃至放话要将特斯拉总部搬到德州。
但现实上，美国特拉华州衡平法院来头不小。
这个州法院在公司法、公司办理方面在全美是出了名的，特别是其衡平法院，专门处理杂乱的商业纠纷案件，无需陪审团参加，使得判定进程更为敏捷且专业。
正因如此，自20世纪初以来，特拉华州招引了很多企业在此注册。据统计，财富500强中超越一半的企业挑选在特拉华州建立总部或注册地。
其时法院主裁的人便是凯瑟琳·麦考密克，判定的理由是，马斯克的薪酬方案“过于巨大且无法令人信服”，特斯拉董事会未能证明薪酬方案是公正的，因而判定吊销这一方案。
也便是说董事会太听马斯克的话了，信息发表不行通明，商洽进程也不行公正，这钱给得不行清不行白。
时刻来到12月，相同的地址，相同的人，乃至所以相同的理由再次驳回了马斯克的薪酬方案。
麦考米克法官以为，特斯拉董事会与马斯克过于密切，未能证明该薪酬方案对股东公正。支撑原告——特斯拉首要股东的诉求，以为马斯克和董事会应承当证明薪酬方案公正性的职责，但未能实行这一职责。
虽然在6月份，特斯拉股东再次投票经过了这份薪酬方案，且取得84%股东的支撑（扫除马斯克及其兄弟金博尔·马斯克的股份），但这并不意味着马斯克的天价薪酬契合股东的最佳利益，马斯克对特斯拉具有操控权，这会影响董事会的独立性，并导致在检查补偿方案时存在利益冲突。
由于马斯克与特斯拉的联系，这次投票被视为受控买卖，适用“全体公正”的检查规范。
麦考密克以为，特斯拉的“股东同意投票”应在审判前进行。她还指出，特斯拉在股东投票的署理声明中，做出了多项严重虚伪陈说，因而不能将投票成果作为康复马斯克薪酬的“灵丹妙药”。
也便是说，即使是这份薪酬取得了特斯拉股东会议经过，但由于有了有法院的吊销令。所以有必要提请法院再议，免除此前的判定，才干履行该方案。
随即还批判道，虽然辩方（马斯克）律师团队提出了一些立异的争辩理论，但这些理论违反了已定法令的多项基本原则。
终究，麦考密克法官在最新判定定见中写道：“回绝修正动议，股东投票无法发生同意作用。假如法院怂恿败诉方为了修正判定而伪造新现实的做法，诉讼就会变得没完没了。”
在法官的表态之后，马斯克随即也在交际媒体X反击，“操控公司投票的应该是股东，而不是法官。”
特斯拉公司也在X平台上发表声明称：“判定是过错的，咱们将提起上诉。”并弥补说，该法官推翻了绝大多数股东的定见。
02.马斯克讨薪记
复盘整个工作始末，即使贵为首富，也有为“讨薪”烦恼的时分。
工作还要追溯到2012年，其时特斯拉远没有现在的风景，为了进步特斯拉的市值和赢利增加，特斯拉发布了针对CEO马斯克的长时间股权鼓励方案。
从2012年起，马斯克不再从特斯拉取得任何薪酬和现金奖赏，需求完结董事会指定的成绩和市值办理方针才能够拿到奖赏，达不到就什么也拿不到。
2018年，马斯克按期将特斯拉市值提升至500亿美元，一起践约拓宽了太阳能等新事务板块等，马斯克顺畅拿到此前董事会的股权鼓励。
尝到甜头的特斯拉董事会，再次拟定新的薪酬方案，给马斯克开出了一张史上最大的期权支票。
简略来说，这项方案是根据特斯拉未来10年的市值凹凸来决议的，当特斯拉市值方针到达6500亿美元时，并到达相关的营收和赢利方针，马斯克就可取得3.03亿股特斯拉股票期权。
不过，特斯拉董事会为这项薪酬方案设置了适当严苛的前提条件，每一期的成绩方针由一个市值方针和一个运营方针组成。市值方针共有12个，每个方针为500亿美元；运营方针共有16个，其间8个根据营收和8个根据调整后的EBITDA（税息折旧及摊销前赢利）。
照此核算，假如特斯拉市值方针到达6500亿美元，马期克就能解锁特斯拉总股本的约12%，总价值约为558亿美元，鉴于马斯克已具有特斯拉13%的股份，薪酬实现后的持股份额将到达25%。
当然，假如马斯克未能合格，终究将会两手空空，给特斯拉白白打工，毫无疑问，这场“对赌”的收益与危险都很大。
但是谁也没想到，薪酬方案一经发布后，却上演了“蚂蚁噬象”的戏码。
原因是，2018 年 12 月，有一名叫做Richard Tornetta的股东指控马斯克，他以为，董事会成员有6名与马斯克有较好联系，实践是马斯克主导了整个薪酬方案的拟定，董事会不具有独立性。
而这个Richard Tornetta只是只持有9 股的特斯拉股票，假如按申述时的价值，只够买两个 Model S 车模。
但便是这样一个散户的指控，让特拉华法院介入了检查，2022 年开端受理，本年1月30日，美国特拉华州衡平法院法官的一纸判定，让这场风云面向了高潮。
美国特拉华州法院驳回了特斯拉对马斯克的期权奖赏方案，其关键在于，特斯拉没有在 2018 年发表薪酬方案的文件中，精确阐明拟定方案的进程。
在101页的判定定见中，法院以为特斯拉董事会在2018年批阅该薪酬方案时过于依靠马斯克，存在利益冲突。
股东的署理声明过错地将某些董事描绘为独立董事，而实践上他们与马斯克有着广泛的个人和工作联系，这会影响到他们的独立性。
麦考米克以为，特斯拉董事会在马斯克的影响下，以不公正的价格到达了这项薪酬方案，而且指令马斯克偿还现已从这项薪酬方案中取得的收益。
其实这件事闹到这种境地，现已不单是钱的问题了，还意味着当地的法令体系能不能左右特斯拉股东的决议。
马斯克自己也说过，他需求更多特斯拉股份以坚持对这家电动汽车制造商的操控，并进一步向AI范畴扩张。
本文源自：超电实验室
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