商业地产逐“绿”之路：伪概念仍是真趋势？

liukang20244周前 (04-15)吃瓜快乐587

在我国内地，榜首个被LEED认证的商场，出现在2005年。往后17年间，对应数字逐年递加。据不完全计算，到现在，已有53家商场取得了LEED认证（全球最为广泛使用的绿色修建及城市认证体系）。据赢商大数据发布的2021年商场成绩排名，出售额在90亿以上的商场共有7个，其间4个项目均取得LEED认证，且均为高端项目。

由此可见，我国最“赚”的商场，都在做LEED。在这条绿色赛道上，港资企业抢先领跑，邃古、恒隆等高端mall运营商实力不行小觑；民营企业奋力追逐，印力则是其间的典型样本玩家。后疫情年代，叠加着“双碳”方针——2030年前完成碳达峰，2060年前完成碳中和，负职责出资成为干流。出资者把绿色理念、可继续性、ESG等议题归入根本剖析，以辨认企业或财物是否具有生长性、严重危险以及本钱溢价。

逐“绿”而上，已然成了头部商业地产企业抢占商场的新赛道。而绿色认证之路，见证着企业人物之改变，重塑了商业产品之迭代与认知。

LEED认证：

商业地产的绿色转型“良药”

4月，我国证监会初次将ESG归入出资联络指引，加快了可继续开展与出资商场之间的彼此联络，绿色环保已成为商界新时尚。

现在，绿色理念已逐步渗透进商业范畴全产业链的实践傍边：

*商场、写字楼中“绿色修建”渐成标配，运用可继续资料制作，在室内装置节能设备和设备，为用户供给绿色消费场所与工作环境；

*物流园区建立绿色物流供应链，在仓储、包装、分销、收回等供应链流程中更新物流技能，构建绿色物流体系；

*餐饮企业研制更天然、更环保的食材，推出健康主题菜品，以满意顾客的健康饮食需求；

......

身处可继续的浪潮之中，商业地产在整个财物生命周期中均面对巨大的去碳化应战，其间绕不开的是修建的绿色化转型，而LEED则是卓有成效的转型东西之一。

LEED认证由美国绿色修建委员会（USGBC）运作，是现在全球各类绿色修建点评中最完善、最具权威性的点评规范，被誉为绿色修建界的“奥斯卡”。

LEED首要有三大分支体系，由选址与交通、节水增效、室内环境质量等九大点评方针构成。依据得分状况，项目可取得认证级、银级、金级、铂金级四个等级。

LEED，是商业财物增值与商业品牌的无形推手。

据USGBC调研显现，有61%的企业领导者认为，饯别可继续开展可认为他们带来商场和财政成绩的改进，一起完成品牌差异化，进步企业的商场竞赛力。

换言之，商业地产项目寻求LEED认证，背面有两大驱动力：经济效益与品牌效益。

详细而言，LEED认证能够为企业/出资者及其财物带来六个方面的经济效益：

*进步租金及价格。得益于超卓的交通区位，以及优质的物业设备与办理服务，LEED认证有着微弱的租借需求与安稳的租户结构。据仲量联行计算，北京、上海、广州、深圳、成都这 5 个城市中，LEED认证的项目租金比非绿色认证项目高出10%~13.3%，均匀价格则高出8.9%~14.4%不等。

*下降空置率。据仲量联行计算，LEED 认证满意品牌租户对绿色修建认证背书的需求，取得认证的项目空置率比非认证项目低4%。

*节约运营本钱。据USGBC计算，2015年-2018年，美国的LEED认证项目在动力、运营、水资源等三大类本钱上别离节约了12亿美元、7.15亿美元和1.5亿美元。

*取得方针及资源歪斜。跟着可继续开展及 “双碳” 方针提出，各省市对绿色修建供给多样的鼓励方针，首要包括土地转让、财政补贴、税收、企业资质等环节。

图片来历：Green Home Gnome

*提高财物价值。哈佛大学研讨显现，出资者倾向付出溢价予绿色表现优胜的公司。LEED认证可进一步协助企业完成ESG方针，提高财物价值。

*促进绿色融资。绿色金融益发成为绿色经济转型的催化剂，邃古、新世界、凯德等头部企业都在做这类可继续融资。

营收添加，估值拉高，LEED认证给商业地产带来的绿色溢价，不只限于经济效益，还有品牌效益——建立健康、绿色品牌形象。

一方面，LEED认证契合环保议题，可完成环境效益的正向溢出，是企业社会职责的表现。

据USGBC计算，到2030年，LEED项目将削减5.4 亿吨废物。一起，LEED对地理位置和可代替交通的高要求，使LEED项目运用者避免了超越60亿公里的轿车行进路程。

另一方面，LEED对物业的外部环境、内部规划与后期运营提出高规范，被认证项目可建立绿色品牌形象。

LEED铂金级认证取得者广州邃古汇，将环保卫生间作为品牌宣扬口，凭仗戴森的立异烘干技能，在节能减排的一起大大提高了顾客的购物舒适性与体会感，同步打造绿色环保的品牌形象。

广州邃古汇M层环保洗手间

图片来历：南方都市报

纵览国内商业地产进阶之路，LEED认证昌盛生长，是年代挑选的成果。而从微观大势，微缩至中观布局，以及微观个案，则会发现更多潜藏其间的规则与趋势。

LEED认证我国用户画像：

港资会集、民营猛进，印力低沉登顶

我国是在美以外LEED认证最大商场。到2021年末，我国LEED认证面积全球榜首，认证总项目数超4千个，认证项目总面积1.4亿㎡。

从城市来看，上海LEED认证项目数量领跑全国，共有867个项目，面积近2500万㎡，数量和体量均为全国榜首。

分类型看，零售是我国LEED认证的第二大空间，认证项目已超越1200个。其间大部分为零售门店的认证，针对商场的认证仍是少量。

据赢商大数据不完全计算，到现在，我国（内地）取得LEED认证的商场共有53个，其间50个为购物中心，2个为独立百货，1个为写字楼配套商业。

这些商场中，六成项目取得了LEED BD+C:中心与外壳认证，四成项目取得LEED O+M:既有修建的认证。

2.1 LEED认证，我国商业地产商场老练化的必经之路

商场做LEED，必定程度上是本钱导向的产品。

就运营主体来说，上述53个项目中，以境外企业居多，占比57%，其间又以港资为主；内资企业占比43%，民营企业占肯定主体位置。

上市状况方面，项目运营商以上市企业居多，占比54%。

若以具有LEED认证的在管项目数量在2家以上的运营商为研讨样本，共有9家企业进入TOP5队伍。其间，港资企业占肯定优势，占有五席，且职业会集度高，其间邃古地产以6个LEED项目位居榜首。

民营企业方面，尽管数量上与港资企业适当，但企业类型较为涣散，大多上榜企业仅有1个LEED认证项目。其间，印力凭仗3个LEED认证在管项目，在民营中位列榜首。

从企业类型与职业会集度来看，LEED认证的昌盛生长，离不开高度老练的商场土壤。

因为国内商场环境没有老练、项目退出机制尚不完善，LEED认证驱动力稍显缺乏。

依据仲量联行发布的2020全球房地产商场通明指数显现，香港是我国商场通明度最高的区域，相对而言，内地商场通明度总体水平较低。

房地产商场通明度是商业地产商场老练度的量化方针。老练商场，意味着更敞开、通明的商场监管、交易与融资环境，一起也对商业财物的可继续开展有更高的要求。

商场环境的差异，导致两地企业对LEED认证有全然不同的认知。

内地商业地产商场因为沉积缺乏，优异的商管品牌和运营才能始终是稀缺资源。

从各大内资企业LEED认证项目数量来看，低沉登顶的印力，无疑打了个好样：早早打通本钱商场，饯别大资管体系，转型全产业链、精细化运营打造标杆项目，成为后续本钱运作的支撑。

用资管的思想做商业，绕不开的是绿色运营。极具世界视界的印力，从祖先一步到傲视群雄，生长之路的关键在于把握绿色暗码。

2.2 内地头号玩家：印力，从职业探究者到绿色实践领武士

2019年，上海七宝万科广场取得LEED金级认证，引领职业风向；2021年，上海南翔形象城MEGA取得LEED铂金级认证，成为上海首个纯购物中心体LEED铂金级认证项目；2022年上海松江形象城取得金级认证。

此外，还有温州形象城MEGA已获LEED预认证......

从一众港资企业中锋芒毕露，印力成为具有LEED认证项目最多的内资企业，离不开其前瞻性的可继续品牌理念，以及对万科绿色基因的连续。

上海南翔形象城MEGA取得LEED铂金级认证

图片来历：南翔日子网

作为万科集团旗下商管公司，印力对可继续范畴的前瞻布局，源自于万科的绿色基因：着重“全生命周期管控”的绿色低碳办理形式、推动绿色装配式制作体系的使用、建议绿色基金——万科公益基金会......

早在2014年，万科即在集团范围内提出一切新建修建均需契合绿色修建规范的要求。到2020年末，万科的绿色修建面积到达2.31亿㎡，在各类绿色地产榜单中遥遥抢先。

与此一起，万科物业拓宽商办事务前期，深耕写字楼、酒店等物业服务，关于LEED认证具有抢先国内的规范。因而后期在购物中心的制作、运营方面也连续了此套高规范。

基于此，印力的LEED之路上，从修建认证到运营认证将绿色环保的运营理念注入每一个项目中。

2.3 印力项目图鉴：从修建的认证到运营的认证

2.3.1 上海七宝万科广场：修建的认证，绿色实践的起点

由印力运营的上海七宝万科广场，是万科开发的榜首个购物中心产品，也是国内榜首批做LEED认证的商业综合体，并于2019年取得LEED BD+C（中心与外壳金级认证），引领职业风向。

从建造初期，七宝万科便以LEED BD+C（修建与外壳金级）规范规划与建造。

着手打造的“生态环境智能商圈”，选用抢先的生态办理技能——静电除尘体系，将24万㎡的超大体量购物中心全体掩盖，起到净化空气和阻隔有害气体的作用，为顾客供给一个可“酣畅呼吸”的沉溺式绿色购物环境。

上海七宝万科广场

图片来历：印力集团

能耗优化方面，选用机电体系启停办理及能耗规划，在日常办理中严格执行对供配电体系、地库排风、卫生间热水器、照明体系、电梯体系、冷冻机、锅炉体系、给排水、车库办理体系等多方位节能办理。

七宝万科在环保节水方面成效不少：选用节水洁具，相较于LEED认证规范，项目室内用水量削减50.01%。

值得一提的是，在七宝万科完工阶段，万科曾期望将其认证等级晋级为铂金级。但因为已建成部分未能到达LEED铂金级的规范，追加建造出财物生了添补距离的额定本钱，请求以失利告终。

这对印力的产品思想带来经历上的启示与连续：绿色理念不能囿于修建自身，更要往全生命周期推动，继续勃发商业生命力。

七宝万科广场内景树屋

图片来历：印力集团

不断试错与继续探究中，上海南翔形象城MEGA应运而生。

?2.3.2 上海南翔形象城MEGA：运营的认证，产品经历的连续

上海南翔形象城MEGA于2021年取得O+M既有修建铂金级认证，成为上海首个纯购物中心体LEED铂金级认证项目，也是现在取得LEED铂金级认证的商业修建中体量最大的单一购物中心项目。

形象城MEGA，是印力旗下商业品牌形象城系列中的旗舰产品。经过重构产品的商业形状、功用和形式，南翔MEGA添补了上海西北大体量购物中心的空缺，成为嘉定区打卡式地标mall。

上海南翔形象城MEGA

图片来历：印力集团

34万㎡超大体量的南翔MEGA，为何能凭仗绿色理念在竞赛剧烈的上海商业商场中锋芒毕露？

*“公共空间”的面积与价值最大化。南翔MEGA近20万㎡公共区域中，融入很多绿色元素，将购物中心全体营建为空间奇迹，为城市增加一抹绿色现象。

*紧跟绿色认证的世界新趋势与社会开展潮流。在高度饱满的商业地产商场，单一环节的绿色认证已不能满意可继续开展的需求。南翔MEGA从前期规划到后期运营的全生命周期，构建多维度的绿色生态服务体系。

*注重绿色认证从规划到落地的联接性。汲取七宝万科经历，南翔MEGA从建造初期，便选用LEED铂金级规范规划与开发，以LEED最高规范成功落地。

觅境·森林主题空间

图片来历：印力集团

从七宝万科到南翔MEGA，从修建的认证到运营的认证，印力的绿色开展理念也在探究中生长、实践中晋级。

以场景运营为亮点，南翔MEGA从修建规划到空间体会、消费场景等多维度，着重商场空间与天然的结合，以绿色带动客流出售。

不只打造了一个与大阪难波公园同款的退台花园，运用多层递进式垂直绿化引导客流，还经过在跨楼层设置生态植物园，引进200多种亚热带植物，将森林、湿地、高山等天然景象融入修建和商业中，为顾客刻画一个游离于城市之上的天然绿地。

南翔形象城MEGA前期规划草图中显现的错层退台花园规划

图片来历：ECE Commercial

巧用绿色元素与规划，南翔MEGA打破了盒子Mall巨大体量的压迫感，一起还环绕着“夸姣日子服务商”的定位，经过科技赋能，不断改写运营服务的广度和深度：

*工程体系优化，节能降耗，节约物管本钱。南翔MEGA拟定了机电体系启停办理及节能操控的规划，BA体系可充沛节能降耗。照明体系方面，依据上海区域太阳日照时间时节改变，调整每月的景象照明开灯方案。仅2020年开业短短4个月内，项目物业办理预算结余超越250万元。

*保洁体系的优化，确保清洁功率，操控本钱。南翔MEGA 有20万㎡公共面积，商场引进不同类型的智能清洁机器人清洁超20台，每台日作业面积可达4500㎡左右。与人力清洁结合互补，提高清洁作用。

经过科技赋能，清洁人员由百人以上减为22人，年均规范工时从43.8万降至9.6万，每年削减直接本钱240万元以上，大幅提高了功率，并有用操控清洁保护本钱。

印力环绕全方位的运营服务，赋予南翔MEGA修建空间以绿色共建的夸姣日子场景。

印力LEED启示录：

从企业人物到产品认知的全面晋级

LEED认证，是印力在不同开展阶段的外显标志。透过这一职业信号，其从企业人物到产品认知予以职业新启示。

3.1 企业人物改变——从「商业地产服务商」到「夸姣日子服务商」

绿色环保，是一种情绪，更是一种日子方式。跟着人们环保认识的增强，寻求绿色日子方式正成为一种世界性的潮流。

印力自动应对职业晋级、绿色转型等出题，改变商业逻辑、人物认知，一起对职业有了更高维度的考虑：

从七宝万科广场修建形状上的极致寻求，到南翔形象城MEGA往全周期运营、继续生命力推动，实质上是从「场货人」改变为「人货场」，打造以「人」为中心的消费场景革新。

上海南翔形象城MEGA流通的内部规划

图片来历：彼山城市商业调查

企业定位从商业地产服务商，到夸姣日子服务商，印证了印力对商业实质充沛了解，满意了顾客对夸姣、绿色日子的神往和寻求，为城市与环境做出量力而行的奉献。

3.2 产品认知迭代——从修建形状界说到城市日子空间

从单一修建体到全周期运营的LEED认证，印力对商业地产运营的认知不断进阶：

*榜首阶段：修建形状界说

杰出的消费体会感，根底是共同的修建、动线规划，交融绿色生态主题，辅以地域文明传承。2016年开业的七宝万科广场，是万科对绿色修建理念考虑的集大成之作：

全体选用“贝雷”造型，石材与镜面玻璃外立面，确保杰出采光、空气质量，增强修建规划感；

购物中心内部，进口广场、中心广场、乐聚广场、树屋广场各司其职，选用“色差、景象”规划，交融七宝概念主题；主题鲜明的中庭串联整个消费动线，顶楼花园集市则构成“喷淋式”导流。

七宝万科广场内部规划图

图片来历：陈倍麟商业地产研讨室

七宝万科拿下LEED BD+C：中心与外壳金级认证，是对其修建理念的绿色认证，更是对万科商业的情怀认证。

*第二阶段：消费场景拓宽

印力并未停步于极致的修建美学。行至2020年，上海南翔形象城MEGA的开业，为顾客供给了“全域使用消费场景”：

一方面，不再局限于商业载体单一的购物用处，而是将商业空间与服务、品牌、租户、顾客串联起来，构成交互体会场景。

例如，在室内打造了三个生态玻璃盒子，自下而上、自南向北顺次规划了觅境森林、小憩湿地、览岳山丘三个不同的主题，以高论题度引流的一起，为顾客植入绿色环保的品牌理念。

另一方面，打破单纯的“盒子商业”概念，开释出更多公共空间，将商业空间与周边环境联络起来，构成Life hub（日子纽带）。

经过开释外部空间，南翔MEGA将三条空中连廊与外部公共交通进行衔接，地铁11号线的直驳连廊通往mall二楼，打造双首层概念。在处理导流难题根底上，还满意了LEED认证对项目公共交通的方针要求。

上海南翔形象城MEGA的空中连廊

图片来历：HUIJIAN LAND 微信大众号

南翔MEGA的“第五空间”——专属屋顶花园的打造亦是如此。项目的屋顶花园兼具了功用性、艺术性、空间感和体会感，满意周边各年龄段客群的歇息健康需求，成为一个天然的功用性聚客场所，打造城市绿色景象。

上海南翔形象城MEGA一步一景的屋顶花园

图片来历：印力集团

购物中心作为城市景象和公共空间的重要组成部分，能够对周边的日子空间发生正外部性。除上海南翔形象城MEGA外，从新加坡星耀樟宜机场森林谷中心，到重庆光环购物公园的“沐光森林”，越来越多商业项目将目光从物业形状的组合进化到项目与周边环境的联络，与外部社区和绿色环境共生开展，这也是商业格式开展的必然成果。

未来，购物中心运营商将被赋予更多的任务。以人为本，秉承可继续理念，架起社会与天然的衔接桥梁，甚至在未来成为社区建造的活跃参与者，为城市开展奉献价值。

04 结语

近年来，国内商业地产商场逐步从“大开发年代” 转入“存量竞赛年代”。

存量年代，空间资源不再稀缺。叠加疫情影响，商场需求具有穿越周期的才能，从寻求“量”到“质”改变，越来越多的内资企业注重和饯别可继续开展的运营理念。

能够料想，跟着国内商业商场益发老练，港企所走过的绿色开展路途，是民企的未来之路，也是商场开展的必然趋势。

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